国家调控新政已实施四个月,在短暂的降温之后,楼市呈现出回暖迹象。连日来,记者走访广州市内各大区域,发现一二手楼市正在齐齐升温,一手楼日光盘又现,二手楼业主开价“变高变硬”,甚至有市民感叹“买套合适的二手房就像抢房一样”。

实际上,楼价总体来说没怎么降,为何市民纷纷出手?步入9月,开发商推货量加大,市民的购房意愿会否集中释放,传统的“金九银十”旺季会否延续?此轮国家楼市调控究竟走向何方?记者就此进行了调查采访。

市场

一手楼日光盘重现

4月国家新政出台以来,市场观望气氛渐浓,随后的几个月广州楼市呈现出量价齐跌或量稳价跌的态势,以7月为例,广州一手住宅成交量只有37.52万平方米,不仅是今年以来楼市月度成交量的最低值,而且接近了2008年金融危机期间广州楼市最低月度成交量。

进入8月,广州楼市出现回暖迹象。8月1日至8月31日,广州十区二县一手住宅成交面积达到72.6万平方米,环比涨幅达56.8%,成为今年以来成交面积第二高的月份；而一手住宅均价则达到10978元/平方米,环比涨幅也达到6.7%。

8月底的一个周末,记者来到位于萝岗区的翡×绿洲楼盘,这里交通并不方便,沿路也缺乏商业配套,毛坯房均价在7000元/平方米左右。在半个小时内,记者就看到有约30多户客人入场,很多是一家人一同看房,在半个小时内有4份签单,“主要是早上便来看了几个小时再签下的。”据业务员介绍,该楼盘没有特别的优惠政策,按揭付款9.7折,一次性9.4折。

金沙洲推出的保利旗下新楼盘人气更旺,均价为11000/平方米,推出的户型以71-93平米的小户型为主。记者14时到达时,售楼中心已挤满了看房的人,休息椅上座无虚席。接待员告诉记者,本次货量供应约200套房源,但还没下班就有400多人登记交纳了2万元的诚意金。

与此相呼应的是,广州楼市还出现了久违的“日光盘”。位于番禺和增城的两个新组团分别以低于“吹风价”发售,结果一日之内被抢光。

“买合适的二手房像抢房”

“我从早上9点出来一直走到晚上7点,累死了!”番禺金颐地产的小郭直接坐到了路旁栏杆上。小郭告诉记者,从7月开始,看楼的人就变得多了,“很多刚性需求买家等了几个月,感觉楼价不会怎么降,等不及了就开始入市”。

8月28日,记者跟随小郭去看广州碧桂园一套二手房,记者刚爬上楼梯,原来已有一家人在看房,这套近70平方米的房子里,最多时有四家看房的。记者在番禺洛溪板块也时常碰到同去看房的。“番禺洛溪配套相对成熟,现在要通地铁了,看房的人也相应增多。”小郭说。

“怎么买房还像抢房一样?”同时去看楼的陈小姐感叹道。

记者调查发现,受刚性需求等陆续释放的带动,近期二手楼市也跟着一路高歌猛进。

“8月二手楼市明显回暖,我们旗下门店促成的交易比7月增长了70%,甚至高于国家新政出台前。”满堂红研究部高级经理周峰表示,8月成交单价平均每平方米10800元,总价则在70-90万元,低价区域比较多,尤其是白云番禺两个区,因为9月底要通地铁,成交十分火爆,其他区域成交则相对稳定。周峰说,近期买楼的以改善型买家为主,资金量比较充足。

来自合富置业的统计数据显示,8月份广州全市二手住宅买卖市场客户咨询量环比上升4成,多达55%的二手住宅买家为首次置业者。

开发商

9月推盘超前两月之和

什么时候该发力?实际上,开发商早已心里有数。9月冲锋号一响起,开发商就大力推盘抢闸“金九银十”。记者从搜房网房源中心了解到,截至8月20日,据搜房网房源中心统计,广州9月将推出的新盘、新货项目总量为48个,其中全新盘多达23个,占比高达50%。而这个数量也超过了8月纯新盘及7月21个纯新盘数的总和。

值得一提的是,9月全新亮相的楼盘,除了市郊有不少新盘放量,市区同样迎来纯新盘推货高峰。在市区的荔湾、越秀、海珠、白云、天河五区共有22个楼盘将在9月推出新货。而在市郊区域中,南部番禺推货依然强劲,成为市郊盘领头羊。市郊另一个主要供货重要区域花都,9月并未大规模放量,豪宅成为其最大支柱。

此外,9月市区新货产品类型也较为丰富,涵盖了公寓到200平方米享受性大户型等。在越秀、荔湾等核心区域,选择性颇丰。

与此同时,广州中心城区也将迎来推地高潮,仅9月中旬就将一连出让四幅住宅用地,其中一幅在天河区的广州氮肥厂地段,三幅位于荔湾区旧龙溪路高尔夫球场。四幅地块总占地面积21.7万平方米,总建筑面积约为54.7万平方米,起拍的楼面地价均为4000多元/平方米。许多专家认为,广州这次放出的住宅用地都位于中心城区,条件上佳,开发商抢地的盛况很可能再现。而土地市场的兴旺,无疑会为楼市回暖持续发酵。

分析

为何回暖如此快?

据记者了解,许多刚性需求买家入手,是促成楼市回暖的一大原因。“要买房的终于还是买了,很多人是等了四五个月,发现政策已经被消化,房价下降幅度不大,所以出手。”合富置业首席分析师龙斌认为。

资深房地产专家吴定金则指出,现在的买家心理和2008年不同,“首先是经济向好,楼市不可能有大的调整；此外很多人感觉到通胀和人民币升值等压力,觉得房价不会大跌,所以在小跌时就抓紧入市。”吴定金分析说。

在广东中原房地产项目部总经理黄韬看来,现在除了自住型和改善型买家等刚性需求,许多投资型买家也在入市,如买房防通胀或用作出租等,都十分活跃。“当初以为成交增长只有在房价真正下跌后才会实现,但现在看房价几乎没怎么降,成交已见上涨,这是出乎意料的。”他认为,现在买楼的人乐观多于悲观,导致成交反弹。

“金九银十”会否延续?

在当前背景下,楼市传统的“金九银十”销售旺季会否延续?

黄韬表示,如果没有再出新政,9月和10月肯定是丰收黄金周,很可能量价齐升。

“我们监测发现,不少楼盘还有小幅提价,以市中心的为主,这是意想不到的。”吴定金表示,当前市场已经真正在回暖,如无新政,回暖完全可持续。而当前市场上需求更大,卖方占主导,价格会稳步攀升。

龙斌说,从6月以来,一手楼市成交每月都有所增加,但还达不到市场最旺时的状态。“金九银十”阶段,亚运城、华南板块等新盘入市,供应量充足,销售也受带动变得火爆,全市每月成交量可能达到70万平方米,价格调低可能性则很小。不过,龙斌认为:“今年下来的关键词应该是‘促销’,以回笼资金为上策。”